安定した投資とは
お客さんの多い、人気の場所を狙いたいのですが
メディアが言う東京近郊の住みたい街アンケート等は
とても不思議で誘導的ですね。
実際の人気エリアと、かなりかなり違っています
東京で良く上位リストに上がるのが
吉祥寺とか、池袋とか、湾岸エリアとか。。。
しかしこれは、現場の声と明らかに相違が有ります
業者歴38年の私見ですが、最人気は常に城南地区
中でも
小田急線なら代々木八幡、下北沢
東横線なら中目黒、学芸大学、自由が丘
田園都市線なら池尻大橋、三軒茶屋、桜新町
同じ間取りでも、遠方や不人気の場所で買えば
物件は当然安く購入できます。
しかし、これからの人口減と高齢化を考えると
部屋の供給数と、借りる方の需要数バランスは崩れます
東京や、地方都市の一極集中の構造に益々なります
そして東京とは言ってもエリアが非常に大事
購入額が例え高くても、
需要のある場所で無ければ安定した収入を望めません
又、基本的に
平米数の小さい1K、1DKの方が坪単価が上がり
平米数が大きくなれば、坪単価は下がり
利回りは悪くなります。
※利回り※（年額手取り実質賃料÷購入価格）
しかし、将来的な事を考えると坪単価に拘らず
狭いワンルームは今後危険です
多少広めの部屋の方が、客層は安定してくるでしょう
1LDK、2DKの物件は浮き沈みが少ないと思います。
主な理由ですが
1K等は、新年から春先の新入生や新卒が主流であり
2DK等は、一年中を通してお客さんが探す傾向にあります
安定投資運営の大事な項目
①満室稼働率を上げる事
②支払いのちゃんとした生活面の良い入居者さんは大事に
③多少高くても、人気の有る場所での投資
④今後は人口減故に益々多国籍の入居が考えられます
礼金よりも、更新料よりも、家賃を安くしても①②は大事です
